不少網(wǎng)友提出了一個(gè)問(wèn)題，“未來(lái)，到底是城市好還是農(nóng)村好？”。這個(gè)問(wèn)題，放在前二十年，答案還是比較明顯的。就拿房?jī)r(jià)、房產(chǎn)財(cái)富來(lái)說(shuō)，城市可是把農(nóng)村壓得“死死的”，一套房子起碼幾十萬(wàn)，大城市數(shù)百萬(wàn)、上千萬(wàn)的房子不在少數(shù)，而農(nóng)村房子的價(jià)值幾乎可以忽略不計(jì)，所以，一直存在大量空置和荒廢的情況。
不過(guò)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)家已有能力反哺農(nóng)村發(fā)展，特別是在城鄉(xiāng)一體化政策的帶動(dòng)下，不僅越來(lái)越多在外打工的農(nóng)村人回流到農(nóng)村，就連很多城市人也被擁有得天獨(dú)厚的農(nóng)村自然資源深深吸引，也想在農(nóng)村“買(mǎi)一宅，度余生”，不難想象，在未來(lái)，我們的農(nóng)村也會(huì)像發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，居住、生活皆相宜。

愿望終究美好，但要實(shí)現(xiàn)起來(lái)還得一步步來(lái)走。農(nóng)民賴(lài)以生存的其實(shí)就是土地，可以說(shuō)，農(nóng)村土地利用是農(nóng)村步入更美好前景的基石。對(duì)此，早在2020年8月，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在答復(fù)代表“第1727號(hào)”建議時(shí)提到，“啟動(dòng)新一輪宅基地改革試點(diǎn)”、“保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策”?？梢钥吹剑瑖?guó)家早已著手對(duì)農(nóng)村宅基地，包括閑置農(nóng)房管理進(jìn)行改革，“落子定位”。
其實(shí)，對(duì)于農(nóng)村宅基地，大家關(guān)心的問(wèn)題不外乎4類(lèi)：1.多余的宅基怎么處理？2.家庭宅基地不夠怎么辦？3.閑置宅基地如何處理？4.宅基地上的房子如何繼承？特別是父母在農(nóng)村，子女戶(hù)口在城市的情況。要回答和解決這些問(wèn)題，一切都得基于確權(quán)。
“確權(quán)”就此結(jié)束？
農(nóng)地確權(quán)，形象的比喻就是土地的“身份證”，只有經(jīng)過(guò)確權(quán)了的宅基地、房子，最后才能被頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，才具有占有、使用和處置的權(quán)益，由此可見(jiàn)確權(quán)的重要性。
但老實(shí)講，對(duì)農(nóng)村宅基地確權(quán)是一件非常復(fù)雜和繁瑣的事，所以，這件事急不得。關(guān)注過(guò)農(nóng)村事務(wù)的人應(yīng)該知道，我國(guó)農(nóng)地確權(quán)工作從2013年起，工作持續(xù)多年，到2020年時(shí)，自然資源部84號(hào)文顯示，到2020年底基本完成宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記，可見(jiàn)，我國(guó)宅基地的確權(quán)整體上已基本圓滿結(jié)束。當(dāng)然，由于各地實(shí)際情況不同，可能存在歷史遺留、信息資料不全或者在外地務(wù)工聯(lián)系不到等個(gè)別情況，按照自然部的要求，符合條件的在完成補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記即可，如此，2022年應(yīng)該還有一些零星的確權(quán)。
那么，按照民法典、《農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用》等最新政策，特別是《土地管理法實(shí)施條例》等新規(guī)實(shí)施以后，對(duì)農(nóng)村宅基地及農(nóng)村房子等處置可謂“一錘定音”，2022年后，農(nóng)村房子統(tǒng)統(tǒng)“這樣”處置。
第一，禁止針對(duì)宅基地的“4類(lèi)”行為。
首先不得違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地。這一條說(shuō)得很清楚，宅基地是賦予農(nóng)民的基本權(quán)利，村集體成員享有使用的權(quán)利，流轉(zhuǎn)宅基地需要征得使用人同意，否則不得流轉(zhuǎn)。
其次不得違法收回農(nóng)民依法取得的宅基地。農(nóng)民依法履行手續(xù)的宅基地，應(yīng)該得到法律保護(hù)，其他組織機(jī)構(gòu)和個(gè)人無(wú)權(quán)以任何理由收回宅基地。當(dāng)然，這里強(qiáng)調(diào)一個(gè)依法，不是合法取得的宅基地自然不在此列。
其三不得把退出宅基地作為進(jìn)城落戶(hù)的條件。近年國(guó)家在推動(dòng)城市化發(fā)展，個(gè)別地方可能為了完成進(jìn)城指標(biāo)，把進(jìn)城落戶(hù)與退出宅基地二者掛鉤，讓農(nóng)民二選一，新規(guī)明確這是不允許的，即進(jìn)城落戶(hù)不意味著必須退出宅基地。
其四不得強(qiáng)迫農(nóng)民搬遷退出宅基地。城市禁止強(qiáng)拆，農(nóng)村也一樣，宅基地有合法使用人就不能強(qiáng)迫人家搬出，更不能圖方便管理要求強(qiáng)搬，比如說(shuō)有個(gè)別地方在實(shí)施“合村”措施時(shí)，把人數(shù)分散的村莊聚集到一塊集中居住，這就面臨一個(gè)問(wèn)題，居住和生產(chǎn)脫節(jié)，村民建房、買(mǎi)房又沒(méi)那么大能力，這些情形都是需要周全考慮和妥善處理。
第二，未能確權(quán)的宅基地處理。
雖然國(guó)家推動(dòng)確權(quán)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，但對(duì)一些違法違規(guī)的宅基地嚴(yán)格區(qū)別對(duì)待，這些情況不會(huì)得到確權(quán)。
1.亂占耕地、違反生態(tài)紅線、不符合鄉(xiāng)村規(guī)劃等違法行為建設(shè)的房子。2.一戶(hù)多宅；3.城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房、宅基地；4.多年沒(méi)有人打理的危房。
對(duì)于以上情況處理，對(duì)于違法行為占用宅基地，或者建房的，不得辦理登記確權(quán)；按照“一戶(hù)一宅”原則，對(duì)多余宅基地可繼續(xù)使用，也可采取有償退出的辦法，交由村集體在組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)；對(duì)于危房按規(guī)拆除，其下面的宅基地收回；未經(jīng)確權(quán)的宅基地及其房屋，不得擅自改動(dòng)，也不得新建和翻建，待成危房或自然消亡后由集體收回。
第三，宅基地的申請(qǐng)、退出。
一般情況下，一家添丁進(jìn)口，也分戶(hù)了，便滿足了申請(qǐng)宅基地基本條件，比如子女結(jié)婚（面積足夠除外）、外來(lái)人口進(jìn)村落戶(hù)、因公共建設(shè)需要搬遷等情況，均可申請(qǐng)宅基地，而且手續(xù)也不復(fù)雜。根據(jù)自然部發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》最新規(guī)定可知，大多申請(qǐng)程序由縣級(jí)下放到村上，只要村民無(wú)異議或異議不成立，基本上報(bào)縣里走個(gè)流程即可。同時(shí)，根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》之規(guī)定，對(duì)分戶(hù)建房的，按照當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。
宅基地退出采用“自愿退出”方式，可獲得相應(yīng)補(bǔ)償。分兩個(gè)部分，宅基地退出補(bǔ)償收益歸集體，宅基地上的房子補(bǔ)償歸個(gè)人，一般在10-20萬(wàn)元范圍內(nèi)，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況會(huì)有所不同，這筆錢(qián)可以用來(lái)養(yǎng)老，也可進(jìn)城買(mǎi)房。需要注意的是，根據(jù)新土地法的規(guī)定顯示，如果村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地不予以批準(zhǔn)，退還是不退，需要根據(jù)個(gè)人情況考慮清楚再定。
第四，農(nóng)村房子翻建、繼承和價(jià)值。
無(wú)論是民法典，還是根據(jù)即將實(shí)施的《土地管理法實(shí)施條例》第36條可知，“依法取得的宅基地及上面的住宅和附屬物受法律保護(hù)”，雖然村集體成員無(wú)宅基地的所有權(quán)，但由于子女有繼承房產(chǎn)的權(quán)利，所以，在繼承農(nóng)村房子時(shí)，按照“地房一體”原則，相當(dāng)于“繼承了宅基地的使用權(quán)”（因?yàn)榉孔颖仨毥ㄔ谡厣希?br/>子女在繼承過(guò)程中，如果父母只有一個(gè)子女，子女無(wú)論是城市戶(hù)籍還是農(nóng)村戶(hù)籍，均無(wú)條件繼承。如果父母有多個(gè)子女，在父母戶(hù)籍簿上的子女直接繼承，如果在父母戶(hù)籍簿上沒(méi)有子女（子女戶(hù)籍已經(jīng)分戶(hù)，或者戶(hù)口已遷移到城市）戶(hù)口，無(wú)論城市子女還是農(nóng)村子女均享有同等的繼承權(quán)利。

但都知道，房子都有變老變舊的時(shí)候，特別是農(nóng)村房子，由于潮氣比較大，老化的速度更快一些，有人說(shuō)了，到時(shí)候是否可以翻新或者重建呢？這其實(shí)是有要求的，具體而言：
農(nóng)村房子在新建，包括大修和改擴(kuò)建，均需履行報(bào)批手續(xù)，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，繼承的房子不在審批范圍之內(nèi)，那么，可行的做法是，利用回家探親的間隙，定期進(jìn)行一些修繕，確保房子不被當(dāng)作危房、無(wú)主房（閑置滿2年）收回集體。當(dāng)然，有網(wǎng)友提出“僅修繕不夠，畢竟以前的建筑質(zhì)量不好”，其實(shí)，如果有經(jīng)濟(jì)條件的子女，可以趁老人在的時(shí)候進(jìn)行大修甚至重建，這都是可以做到的。
回到文首，農(nóng)村的房子在未來(lái)到底有沒(méi)有價(jià)值？
對(duì)此問(wèn)題，我們應(yīng)該看到一個(gè)大趨勢(shì)，未來(lái)農(nóng)村越來(lái)越適合居住是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，比如交通便利，柏油路到戶(hù)，平時(shí)在城市上班，周末回到農(nóng)村休憩，享受新鮮的空氣、干凈的水以及綠色蔬菜等等。即便不少城市人在農(nóng)村沒(méi)有房子，他們也可能想著去租房子度假、養(yǎng)老，由此可見(jiàn)，對(duì)農(nóng)村房子的需求會(huì)越來(lái)越多，這正是農(nóng)村房子的價(jià)值所在。
農(nóng)村房子價(jià)值還表現(xiàn)在，不僅是在城市環(huán)境大同化和高房?jī)r(jià)下，留給子女們另一個(gè)避風(fēng)港，也是父母留給子女的一種念想，這種價(jià)值或無(wú)可替代。
最后，對(duì)于不少網(wǎng)友關(guān)心的問(wèn)題：現(xiàn)在農(nóng)村越來(lái)越好，“城里人在農(nóng)村買(mǎi)房遇到拆遷能否獲得補(bǔ)償問(wèn)題”，最高法有一個(gè)新判例，是否是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)，值得期待：

再啰嗦一下，既然能獲得拆遷補(bǔ)償，那么是否意味著城里人在農(nóng)村買(mǎi)房也能獲得法理上的支持？既滿足了城里人需求，又能給農(nóng)村人帶來(lái)一筆可觀的變現(xiàn)收入。