為加強本市農村宅基地房屋租賃管理，規(guī)范宅基地房屋租賃行為，消除宅基地房屋租賃安全隱患，維護租賃當事人合法權益，提升農村社會治理水平，根據(jù)本市居住房屋租賃管理有關規(guī)定，結合宅基地房屋租賃特點，制訂本指導意見。

一、適用范圍

本市行政區(qū)域內，將宅基地房屋出租用于居住及其相關監(jiān)督管理活動，適用本指導意見。

將宅基地房屋出租用于鄉(xiāng)村民宿的，按照國家和本市相應的管理規(guī)定執(zhí)行。

二、基本原則

——完善制度建設，促進規(guī)范管理。堅持頂層設計，突出問題導向，強化系統(tǒng)思維，把加強宅基地房屋租賃管理工作的基點放在完善制度建設上，明確工作要求，加強指導保障和考核監(jiān)督。

——明確各自職責，落實屬地責任。市、區(qū)兩級職能部門各司其職、各負其責，鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)切實履行屬地責任，齊抓共管，形成合力，在本市建立“市級指導、區(qū)級主導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體”的宅基地房屋租賃管理體系。

——強化綜合治理，筑牢安全防線。將加強宅基地房屋租賃管理，作為農村基層社會治理、農村平安建設和美麗鄉(xiāng)村建設的重要工作內容，綜合施策、協(xié)同發(fā)力，筑牢宅基地房屋租賃安全管理防線。

——引導村民自治，助力鄉(xiāng)村振興。因地制宜，充分尊重村民意愿，發(fā)揮村民主體作用，鼓勵農村基層探索創(chuàng)新符合區(qū)域特點的宅基地房屋租賃管理新思路、新模式，不斷提升自我管理水平。

三、完善管理體制

(一)構建管理體系

市級層面由房屋管理會同農業(yè)農村、規(guī)劃資源、住房城鄉(xiāng)建設、公安、消防救援、市場監(jiān)管、城管執(zhí)法和民政等部門，建立協(xié)同聯(lián)動工作機制，指導、協(xié)調全市宅基地房屋租賃管理工作。

涉農區(qū)參照市級工作機制，在區(qū)委、區(qū)政府的領導下，立足農村基層社會治理，通過聯(lián)席會議等形式，組織、協(xié)調相關管理部門和鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)，明確統(tǒng)一要求，加強指導督促，提供必要的人財物保障，統(tǒng)籌推進本區(qū)宅基地房屋租賃管理工作，建立與區(qū)域實際相適應的長效管理機制。

鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)承擔本區(qū)域宅基地房屋租賃的屬地管理責任，完善管理制度，夯實管理基礎，落實基層相關部門和單位工作職責，指導、督促村(居)組織做好日常工作，協(xié)調和處理區(qū)域內宅基地房屋租賃有關事務和糾紛。

村(居)組織發(fā)揮村民自治的主體作用，以農村基層黨建為引領，以村級民主管理為基礎，協(xié)同管理部門做好宅基地房屋租賃的日常工作，督促租賃當事人遵守國家和本市有關宅基地房屋租賃管理的規(guī)定。

(二)明確部門分工

房屋管理部門負責宅基地房屋租賃行為管理，組織開展宅基地住房租賃合同登記備案等工作。

農業(yè)農村部門負責宅基地使用管理，統(tǒng)籌推進鄉(xiāng)村治理和農村人居環(huán)境整治工作。

規(guī)劃資源部門負責宅基地規(guī)劃、用地管理，指導宅基地使用權及房屋所有權登記工作。

住房城鄉(xiāng)建設管理部門負責宅基地建房的建筑活動管理，指導鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)加強燃氣安全管理。

公安部門負責有關宅基地房屋租賃的治安管理、人口管理，實施消防監(jiān)督檢查。

消防救援機構負責指導鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)加強宅基地房屋租賃的消防安全管理。

城管執(zhí)法部門負責指導鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)依法查處有關宅基地房屋的違法違規(guī)租賃行為。

市場監(jiān)管部門負責依法查處有關宅基地房屋租賃的違法違規(guī)經(jīng)營行為。

民政部門負責指導推進農村基層群眾自治工作，促進村民對宅基地房屋租賃有關事務的積極參與。

四、明確管理要求

(一)宅基地房屋出租，應當取得相關憑證。相關憑證可以是宅基地使用權證、房地產權證、不動產權證、建房批準文件或者其他證明文件之一。不能出具上述憑證的，經(jīng)所在鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)組織相關部門認定后，方可出租。

(二)宅基地房屋出租，應當符合消防、治安、防災、衛(wèi)生等方面的標準和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。根據(jù)國家危險房屋鑒定標準的有關規(guī)定，經(jīng)專業(yè)機構鑒定危險等級屬于C級或D級的房屋，不得出租。違反國家和本市有關建筑合用、用電用氣用油等安全管理規(guī)定的房屋，不得出租。

(三)宅基地房屋出租，應當以村民建房時形成的自然間，或裝修改造后經(jīng)所在鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)同意可單獨出租的房間，為最小出租單位。依據(jù)國家和本市有關管理規(guī)定，按間出租的，應當具備直接采光和自然通風條件。每個房間的居住人數(shù)不得超過2人，且人均居住面積不得低于5平方米，但有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外。灶間、衛(wèi)生間、陽臺等非居住部位，不得單獨出租供人員居住。

(四)宅基地房屋出租，應當符合國家和本市有關消防安全管理規(guī)定。居住區(qū)域與建筑其他部分采用防火分隔措施;建筑公共部位不得采用可燃材料裝修和堆放可燃雜物;房間外窗具備輔助疏散逃生條件;單棟建筑承租人超過10人的設置獨立式火災探測報警器等安全設施設備。

(五)宅基地房屋出租，租賃當事人應當依法訂立書面租賃合同，并使用《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，按照本市有關規(guī)定辦理住房租賃合同登記備案。具備條件的，進行租賃合同網(wǎng)簽備案。

(六)宅基地房屋出租，鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)、村(居)應當依托本市實有人口信息采集制度，配合公安部門做好信息采集工作，落實租賃當事人的信息申報義務，及時掌握承租人及居住使用人的姓名、身份證件類型和號碼、來源地、職業(yè)和工作單位、在滬實際居住地、入住和離開時間等信息。

五、規(guī)范租賃行為

(一)宅基地房屋出租人，包括房屋所有權人，以及接受委托后再行出租的自然人、法人或其他組織等。

1.出租人應當與公安派出所簽訂《治安責任保證書》，查驗并登記承租人及居住使用人的姓名、身份證件類型和號碼，配合承租人及居住使用人辦理租賃合同登記備案、居住登記;

2.出租人應當向村(居)組織及時報備宅基地房屋出租情況和承租人的聯(lián)系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守村民自治章程、村規(guī)民約;

3.出租人應當負責宅基地房屋及其提供設施設備的安全，告知承租人安全使用事項，定期上門檢查和維護，發(fā)現(xiàn)有安全隱患或者承租人及居住使用人有違法違規(guī)行為的，及時排除、勸阻，并報告村(居)組織;

4.一戶宅基地出租房間或居住人數(shù)達到本市規(guī)定標準的，出租人應當明確管理人員并報備公安部門，建立管理制度，履行管理職責，做好居住人員信息登記，落實物防技防要求。

5、配合鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)和有關管理部門，開展對承租人及居住使用人違法違規(guī)行為的調查、制止、整治及處罰等工作。

(二)宅基地房屋承租人，包括中華人民共和國境內外的自然人，以及承租用于員工和家屬居住的單位。

1.承租人應當如實向出租人告知居住使用人的身份信息，按照規(guī)定辦理租賃合同登記備案、居住登記，增加居住使用人，事先征得出租人同意;

2.承租人及居住使用人應當主動向社區(qū)綜合協(xié)管員申報居住使用人信息，或者通過本市“一網(wǎng)通辦”平臺進行實有人口信息自主填報，積極配合社區(qū)綜合協(xié)管員上門采集和核查信息;

3.承租人及居住使用人應當自覺遵守村民自治章程、村規(guī)民約，主動接受鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)和有關管理部門管理，不得利用承租的宅基地房屋從事違法違規(guī)活動;

4.承租人及居住使用人應當合理、安全使用宅基地房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋使用性質、結構，違規(guī)用電用氣用油，或者實施“群租”等其他違法行為。

六、落實屬地管理責任

(一)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處要落實領導責任制，指定專管部門，充分發(fā)揮網(wǎng)格化管理優(yōu)勢，組織農村經(jīng)營管理、規(guī)劃資源、建設管理、城運管理、城管綜合執(zhí)法、市場監(jiān)管、公安等各方力量，加大對村(居)組織的工作指導和保障力度，充實網(wǎng)格工作站等基層隊伍建設，堅持沉到一線，建立完善宅基地房屋租賃綜合管理機制。

(二)鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)要以本市農村房屋專題調查數(shù)據(jù)和宅基地管理信息系統(tǒng)為基礎，建立本區(qū)域宅基地房屋租賃管理電子檔案，全面推進宅基地房屋出租信息排查登記和動態(tài)更新，做到“一戶一檔”，確保宅基地房屋租賃底數(shù)清、情況明，為加強宅基地房屋租賃全過程監(jiān)管提供信息化支撐。

(三)鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)要進一步完善宅基地房屋租賃安全巡查制度，發(fā)現(xiàn)宅基地房屋上存在影響正常居住使用的安全隱患，應當書面告知并跟蹤整改情況，督促有關責任人落實房屋安全管理責任，及時消除安全隱患。

(四)鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)要加大對宅基地房屋租賃有關違法違規(guī)行為的查處力度，發(fā)揮城運中心指揮樞紐作用，組織城管綜合執(zhí)法機構和相關條線執(zhí)法部門，按照各自職責，通過限期整改、行政處罰等措施，及時化解矛盾糾紛，糾正違法違規(guī)行為。

七、發(fā)揮村民自治主體作用

(一)立足本村發(fā)展實際，進一步增強村(居)黨組織引領作用，充分發(fā)動群眾，突出村民意愿，強調規(guī)范引導，通過廣泛協(xié)商，制訂宅基地房屋租賃管理公約，并按法定程序將有關內容納入村民自治章程、村規(guī)民約，建立完善與區(qū)域特點相適應的宅基地房屋租賃村民自治機制。

(二)在村(居)黨組織的領導下，落實村干部、社區(qū)民警、村民小組長、網(wǎng)格員、社區(qū)綜合協(xié)管員等工作職責，發(fā)揮網(wǎng)格工作站的匯聚作用，共同做好宅基地房屋租賃的日常工作。加強定期走訪和信息采集，發(fā)現(xiàn)問題及時調解處理并上報;建立獎懲機制，督促租賃當事人遵守國家和本市有關管理規(guī)定，以及所在區(qū)、鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)的管理要求。

(三)鼓勵村民將空余宅基地房屋，委托村集體經(jīng)濟組織、鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)所屬企業(yè)或者專業(yè)住房租賃企業(yè)統(tǒng)一出租，提升集約化、規(guī)范化水平，保障村民財產性收入。聚焦產業(yè)園區(qū)周邊鄉(xiāng)村區(qū)域，積極推動“村園共治，村企合作”，有效利用空余宅基地房屋，大力發(fā)展人才公寓、集體宿舍，為產業(yè)園區(qū)提供配套居住服務。