當(dāng)政策的因素穩(wěn)定后，市場(chǎng)的力量會(huì)回歸。

      房產(chǎn)占中國(guó)家庭財(cái)富的80%以上，房?jī)r(jià)的漲跌向來(lái)牽動(dòng)人心。

歷經(jīng)三年的高歌猛進(jìn)，三四線房?jī)r(jià)來(lái)到了十字路口，市場(chǎng)中唱衰三四線房?jī)r(jià)的聲音自2018年下半年開(kāi)始此起彼伏，今年5月黯淡的數(shù)據(jù)再次繃緊了市場(chǎng)的神經(jīng)：三四線房?jī)r(jià)，拐點(diǎn)將至？

三四線房?jī)r(jià)是怎么漲上去的？

    自2011年年中開(kāi)始，三四線城市的房?jī)r(jià)陷入長(zhǎng)期低迷（參見(jiàn)圖1），2014年6月之后，三線城市的住宅價(jià)格指數(shù)甚至同比負(fù)增長(zhǎng)并一直持續(xù)到2016年年初。

      房?jī)r(jià)上不來(lái)，土地價(jià)格自然好不了。2011年至2015年，三線城市住宅類(lèi)用地的土地溢價(jià)率“貼地飛行”長(zhǎng)達(dá)四年之久（參見(jiàn)圖2），嚴(yán)重依賴土地出讓金收入的地方政府備受煎熬。住宅銷(xiāo)售的去化周期也在拉長(zhǎng)。2014年全國(guó)商品房庫(kù)存面積達(dá)到6.2億平米，多個(gè)城市的去化周期在15個(gè)月的警戒線之上，三四線城市的去化周期甚至高達(dá)30個(gè)月。

     都知道房地產(chǎn)是周期之母，樓市低迷帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)率下臺(tái)階，供給側(cè)改革應(yīng)運(yùn)而生，其核心抓手是“三去一降一補(bǔ)”。

“三去”包括去庫(kù)存、去產(chǎn)能和去杠桿，這里的去庫(kù)存主要是指去房地產(chǎn)庫(kù)存。

     去庫(kù)存的第一步是形成房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，為此政府祭出了一套組合拳，包括放開(kāi)限購(gòu)、定向降息以及提高棚改貨幣化安置比例，自此，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲機(jī)制得以確立：“地方政府推動(dòng)棚改→市場(chǎng)上短期內(nèi)出現(xiàn)大量持幣（貨幣化安置）待購(gòu)的買(mǎi)房需求→房?jī)r(jià)上漲→房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和寬松的政策（限購(gòu)放開(kāi)、定向降息）刺激剛需和投資客入市→房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲→房企加大三四線城市布局→地價(jià)上漲→房?jī)r(jià)再一次上漲”。

政策已經(jīng)發(fā)生了變化

     在我國(guó)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，是影響三四線房?jī)r(jià)走勢(shì)最重要的因素。

    2016年至2018年三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲的負(fù)面影響逐步顯露，政策的轉(zhuǎn)向勢(shì)在必行。

    2018年之后，三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策由松變緊，政策基調(diào)從去庫(kù)存變?yōu)椤胺孔〔怀础?，定向降息變?yōu)槎ㄏ蚣酉?，重啟限?gòu)，棚改開(kāi)工計(jì)劃大規(guī)?？s減的同時(shí)貨幣化安置比例也快速下調(diào)。這次房地產(chǎn)調(diào)控的政策定力也超過(guò)以往，面對(duì)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)疲軟和外部環(huán)境巨大的不確定性，決策部門(mén)一直堅(jiān)持偏緊的政策調(diào)門(mén)不放松。

    與此同時(shí)，我們也必須注意到房地產(chǎn)與金融體系的綁定很緊、地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴很高，房?jī)r(jià)過(guò)快下跌的后座力往往難以承受。

    上述困境決定了房地產(chǎn)調(diào)控必須穩(wěn)字當(dāng)頭，掌握好松緊之間的微妙平衡。

三四線房?jī)r(jià)何去何從？

    當(dāng)政策的因素穩(wěn)定后，市場(chǎng)的力量會(huì)回歸。

    今年以來(lái)，我們可以清楚地觀察到三四線城市房?jī)r(jià)分化明顯：

    那些緊鄰一線和強(qiáng)二線城市、有較好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線城市，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺甚至略有上揚(yáng)；

    那些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)核心地帶、人口流出預(yù)期強(qiáng)的城市，房?jī)r(jià)下跌的壓力巨大。

   因此，三四線城市的房?jī)r(jià)，不是拐點(diǎn)將至，而是分道揚(yáng)鑣。