普通住宅和商業(yè)公寓是兩種性質(zhì)不一樣的房產(chǎn)。 住宅，也叫商品房，是比較常見(jiàn)的供居住的房屋，包括普通住宅、洋房、別墅等等。公寓其實(shí)屬于商業(yè)地產(chǎn)的一種形式，一般包括住宅式公寓、商務(wù)公寓和酒店式公寓三種。我們來(lái)看看商業(yè)住宅和公寓住宅有什么區(qū)別？ 

一、和住宅相比，公寓有哪些優(yōu)點(diǎn)？在限購(gòu)限貸地區(qū)，公寓的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的： 

１．不限購(gòu)不限貸

     在絕大部分城市，公寓是不限購(gòu)（部分地區(qū)有購(gòu)買(mǎi)限制，如廣州）。相比起住宅動(dòng)不動(dòng)就限購(gòu)，公寓極大地滿足了各位土豪買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的需求，而且公寓不占用購(gòu)房名額。至于貸款，公寓首付是至少５成（不管第幾套）。

２．價(jià)格便宜

     同一區(qū)域，類(lèi)似條件下，公寓的價(jià)格通常只有住宅的一半。

3.  商住兩用

     很多公寓是商住兩用，除了可以居住，還可以注冊(cè)公司，做辦公室等。  

二、但是公寓也有很多硬傷，跟普通住宅相比，公寓有6個(gè)硬傷，嚴(yán)重影響它的升值潛力和價(jià)值。

硬傷１．土地使用年限短！

      商業(yè)性質(zhì)的公寓土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場(chǎng)”、寫(xiě)字樓或酒店性質(zhì)。這類(lèi)商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等；而住宅性質(zhì)用地的使用期限為７０年。

      請(qǐng)注意：土地使用期限都是從開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始算起的，而不是你收樓的日子算起的，所以你實(shí)際得到的使用期限更短。 

舉個(gè)例子：

      我曾經(jīng)在深圳看過(guò)一個(gè)公寓。在福田中心區(qū)，全新公寓只要每平方6萬(wàn)，簡(jiǎn)直便宜得讓人無(wú)法想象。結(jié)果，我了解后才發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商1997年拿地，開(kāi)了酒店失敗了。于是這兩年改造成公寓再出來(lái)賣(mài)。也就是說(shuō)實(shí)際上它只剩下２０年的使用期限！

      最讓人頭疼的是產(chǎn)權(quán)到期了怎么辦？住宅性質(zhì)房產(chǎn)到期了應(yīng)該有償還是無(wú)償續(xù)住這個(gè)問(wèn)題還是在討論！我個(gè)人覺(jué)得哪怕是有償續(xù)住，費(fèi)用也不至于太大，因?yàn)樗P(guān)系到民生和社會(huì)穩(wěn)定！　

      但是，商用公寓土地年限到期后是肯定需要補(bǔ)高額地價(jià)才能繼續(xù)使用。這一點(diǎn)在各地都有很多先例的?！?/p>

硬傷２. 不能落戶，無(wú)學(xué)位

       購(gòu)買(mǎi)商用公寓是不能入戶的。雖然不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無(wú)法入讀附近的學(xué)校。

硬傷３．銀行貸款利率高，年限短

      雖然商用公寓不受住宅限購(gòu)令、限貸令影響，但因?yàn)槭巧逃眯再|(zhì)物業(yè)，只能獲批最高五成、最長(zhǎng)10年期的貸款。而普通住宅可獲最長(zhǎng)30年、最高七成的貸款。  

     而且，公寓不能申請(qǐng)利率較低的公積金房貸。目前，商用公寓貸款利率一般為基準(zhǔn)利率的1.1倍-1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各銀行會(huì)有少許差異，但是同等條件下，公寓的貸款利率肯定更高)。

硬傷 4.管理費(fèi)、水電費(fèi)更貴

     商業(yè)公寓的水電費(fèi)、管理費(fèi)比普松住宅貴很多。很多公寓是不可以明火煮食的，對(duì)家庭而言也是相當(dāng)不方便。

舉個(gè)例子：  

     目前廣州商業(yè)物業(yè)用水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.11元/立方米，用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.9885元/度，但住宅物業(yè)的用水加污水處理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.22元/立方米，用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為0.61元/度。另外，商用公寓的管理費(fèi)一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月價(jià)格要高得多。 

硬傷5. 高稅費(fèi)，轉(zhuǎn)手交易難

      商業(yè)公寓最大的弊端是，買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)很高，導(dǎo)致很難轉(zhuǎn)手。

根據(jù)政策，住宅二手交易滿2年可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。公寓的土地增值稅的征收一般按出讓土地增值       額的高低實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對(duì)增值部分征收30%-60%的稅費(fèi)。

     此外，商業(yè)公寓還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。公寓各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)只有3%左右。

硬傷 6. 升值慢，升值潛力有限

      因?yàn)橐陨系姆N種弊端（主要是轉(zhuǎn)手難），商業(yè)公寓的升值比起普通住宅是慢得多的多！  

三、什么人適合買(mǎi)商業(yè)公寓？總的來(lái)說(shuō)，我的建議是：能買(mǎi)住宅就不要買(mǎi)商業(yè)公寓！但是，對(duì)于急需安家但是又苦于限購(gòu)政策         的盆友們，如果上述的硬傷對(duì)你影響都不大的話，還是可以購(gòu)買(mǎi)的。有個(gè)公寓當(dāng)自己的窩也是極好的。

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)公寓住宅買(mǎi)不起，商業(yè)住房更買(mǎi)不起，如果在農(nóng)村有土地，優(yōu)先申請(qǐng)建房，拿買(mǎi)房的首付就可以建棟三層小洋樓了，也不用在乎使用期限問(wèn)題，也不用分30年貸款。